10月12日,，工農(nóng)中建交郵儲六大國有銀行和興業(yè),、招商等全國性股份制銀行陸續(xù)發(fā)布公告,，自10月25日起對存量個(gè)人房貸利率進(jìn)行批量調(diào)整,。

根據(jù)各行發(fā)布的公告,，本次調(diào)整房貸范圍包括已發(fā)放的首套,、二套及以上存量商業(yè)性個(gè)人住房貸款,，不包括住房公積金貸款,、組合貸款中的住房公積金貸款,，購買商鋪,、商住兩用房等商業(yè)用房的貸款。存量首套房貸為浮動利率定價(jià)且當(dāng)前利率高于LPR-30個(gè)BP（基點(diǎn)）的,，房貸利率將統(tǒng)一調(diào)整為LPR-30個(gè)BP,。二套房貸利率高于相應(yīng)政策下限的統(tǒng)一調(diào)整至當(dāng)?shù)叵鄳?yīng)政策下限。自身房貸利率低于LPR-30BP的,，不參與此次調(diào)整,。

一線城市本輪利率調(diào)整明顯

此次存量房貸利率調(diào)整幅度如何？中國人民銀行行長潘功勝此前在國新辦發(fā)布會上表示,，此次存量房貸利率預(yù)期平均降幅0.5個(gè)百分點(diǎn),，預(yù)計(jì)惠及5000萬戶家庭，1.5億人口,，平均每年減少家庭利息支出1500億元左右,。

那么具體到個(gè)人，每月能省多少錢,？工商銀行在公告中算了這樣一筆賬：例如,，一居民在某二線城市有一套住房，當(dāng)前房貸利率為LPR不加點(diǎn),，即3.85%,。調(diào)整后房貸利率為LPR-30BP，重定價(jià)后利率為3.55%,，比調(diào)整前下降30BP,。以貸款金額100萬元、30年期,、等額本息的房貸為例,，調(diào)整前每月還款約為4688元，調(diào)整后每月還款約為4518元，該居民每月可節(jié)省支出約170元,，總共節(jié)省利息約6.1萬元,。

其中，北京,、上海,、深圳等一線城市的調(diào)整則更為明顯。以北京為例,，存量首套房貸利率普遍為LPR+ 55BP，調(diào)整后房貸利率L較調(diào)整前下降85BP,。以貸款金額100萬元,、25年期、等額本息的房貸為例,，調(diào)整后每月可節(jié)省支出約400多元,，總共節(jié)省利息約15萬元。

北京的二套及以上房貸利率調(diào)整幅度更大,。根據(jù)公告,，北京二套房貸的調(diào)整分為兩檔，五環(huán)內(nèi),、五環(huán)外分別調(diào)整為LPR-5BP和LPR-25BP,。由于此前北京二套房執(zhí)行的房貸利率是LPR+105BP，此次調(diào)整后,，北京五環(huán)內(nèi),、外房貸利率分別下調(diào)110BP、130BP,。同樣是25年期的百萬貸款,，五環(huán)內(nèi)月供減少630多元，五環(huán)外減少740多元,，一年內(nèi)就能節(jié)省利息支出七八千元,。

據(jù)了解，當(dāng)前執(zhí)行二套房貸款政策利率下限的還有上海和深圳,。上海自貿(mào)區(qū)臨港新片區(qū)及嘉定,、青浦、松江,、奉賢,、寶山、金山區(qū)LPR減25個(gè)基點(diǎn),，其他地區(qū)LPR減5個(gè)基點(diǎn),；深圳全轄區(qū)LPR減5個(gè)基點(diǎn)。

“固轉(zhuǎn)浮”調(diào)整需主動申請

存量房貸利率調(diào)整需要自己申請嗎,？選擇了固定利率的購房者能參與這次調(diào)整嗎,？二套變首套又該如何操作,？針對老百姓關(guān)心的高頻問題，多家銀行發(fā)布了存量房貸利率調(diào)整常見問答,，以期推動批量轉(zhuǎn)換順利進(jìn)行,。

據(jù)了解，此前為浮動利率的存量房貸用戶,，不需要自己主動申請,，各大銀行系統(tǒng)將在10月25日進(jìn)行批量調(diào)整。對固定利率或參考貸款基準(zhǔn)利率定價(jià)的房貸客戶,，需先申請轉(zhuǎn)換為以LPR為定價(jià)基準(zhǔn)的浮動利率貸款,。符合本次利率調(diào)整政策的，再按規(guī)則進(jìn)行利率調(diào)整,；未申請轉(zhuǎn)換的,，將無法辦理。

例如,，興業(yè)銀行表示,，客戶自2024年10月12日起可向原貸款經(jīng)辦機(jī)構(gòu)發(fā)起申請，該行也將于2024年10月15日推出線上一鍵申請服務(wù),。建設(shè)銀行也表示,，有“固轉(zhuǎn)浮”需求客戶須于2024年10月23日（含）前，主動向建行申請辦理,，具體可以登錄建行手機(jī)銀行,、建行智慧個(gè)貸微信小程序等線上渠道，或聯(lián)系貸款經(jīng)辦機(jī)構(gòu)申請,。

值得注意的是,，用戶成功辦理“固轉(zhuǎn)浮”后，在剩余貸款期限內(nèi),，不能轉(zhuǎn)回按固定利率或基準(zhǔn)利率定價(jià),。

多家銀行明確，北京,、上海,、深圳等地區(qū)的二套住房貸款，如符合二套轉(zhuǎn)首套房貸條件的,，客戶可向銀行申請“二套轉(zhuǎn)首套”,，再按上述首套房利率調(diào)整規(guī)則進(jìn)行利率調(diào)整。其他地區(qū)不區(qū)分首套,、二套及以上,，不需要轉(zhuǎn)為首套房貸，銀行將批量調(diào)整。

LPR調(diào)降按原合同約定執(zhí)行

2023年12月,，央行公告的LPR為4.20%,。今年以來經(jīng)過兩輪調(diào)降，最新LPR為3.85%,。

記者注意到,，10月份調(diào)整的存量房貸，主要下調(diào)的是加點(diǎn)部分,，LPR本身的下調(diào)則不在本輪調(diào)整范圍內(nèi),。也就是說，此輪調(diào)整后,，多數(shù)房貸用戶執(zhí)行的房貸利率仍是4.20%-30BP,，即3.90%，遠(yuǎn)高于當(dāng)前房貸利率下限3.55%,。

那么，LPR何時(shí)調(diào)整為最新的3.85%呢,？多家銀行在公告中明確,，此次利率調(diào)整的是加減點(diǎn)值，不涉及LPR取值調(diào)整,。LPR重定價(jià)仍按照原合同約定執(zhí)行,，取值僅在重定價(jià)日更新。也就是說,，如果原來合同約定按貸款日調(diào)整LPR,，則11月份貸款可在11月將LPR降至3.85%。約定的是每年1月1日調(diào)整的話,，則要到明年才能降到最新的LPR,。

招聯(lián)首席研究員董希淼預(yù)計(jì)，下一步,，存量房貸利率還有下降的空間,。如果10月21日LPR再下降20個(gè)基點(diǎn)，這些LPR的降幅在貸款重定價(jià)之后,，存量房貸利率還會進(jìn)一步下降,。但是對不同的借款人，因?yàn)槎▋r(jià)日不一樣,，存量房貸利率下降的時(shí)間點(diǎn)會有一些區(qū)別,。

多家銀行公告稱，如對此次批量調(diào)整有異議,，可自公告發(fā)布之日起一定期限內(nèi)向貸款服務(wù)行提出異議申請,，銀行將不予納入此次批量調(diào)整。銀行同時(shí)提醒，本次存量房貸利率調(diào)整不收取任何費(fèi)用,，請不要相信銀行以外人員的電話或短信,。